Grondexploitatie
Voorziening bouwgrondexploitatie
Voor de dekking van de risico’s in de huidige actieve gemeentelijke grondexploitaties is er een voorziening. Deze bedroeg per 1 januari 2021 € 0,94 miljoen. Per 1 januari 2022 is de hoogte van de voorziening € 1,8 miljoen. Het gaat hierbij om het maatschappelijke project Lindelaan 315-323 (€ 468.000), Ziederij (€ 59.000), Stadshart (€ 243.000) en Oostelijke Poeloever (€ 1 miljoen). De stijging komt hoofdzakelijk door het project Oostelijke Poeloever, waar een eerder (te snel) genomen winst van € 1,2 miljoen wordt teruggedraaid. Dit project heeft overigens per saldo een licht positief eindresultaat.
Ook voor een negatief resultaat op de facilitaire projecten is er een voorziening. De stand van deze voorziening per 1 januari 2021 is € 0,94 miljoen, op 1 januari 2022 bedraagt dit € 1,09 miljoen.
Benodigde weerstandscapaciteit
De hoogte van het risico en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de benodigde weerstandscapaciteit per project is. Mede op basis hiervan kan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheersmaatregelen, wanneer deze genomen kunnen worden en wordt de benodigde weerstandscapaciteit gealloceerd. De totale benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties die zijn opgenomen in de meerjaren prognose grondexploitaties bedraagt € 7 miljoen . Dit is exclusief Legmeer, BTAZ en de Scheg.
De groei van de stad wordt voornamelijk gerealiseerd met faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft zelf nog maar beperkt eigen grond beschikbaar voor ruimtelijke ontwikkelingen. De haalbaarheid van projecten staat wel op gespannen voet door enerzijds de toegenomen eisen en wensen en anderzijds de invloed van de gestegen VON-prijzen van de afgelopen jaren en daartegenover de gestegen bouwkosten (mede als gevolg van extra duurzaamheid ambities). Dit heeft effect op de haalbaarheid van projecten. Daarnaast gaat de groei van de stad gepaard met een groei van de behoefte aan voorzieningen en infrastructuur. Dit is continue aandachtspunt bij het opstarten van ruimtelijke ontwikkelingen.
Legmeer
In de raad van 27 mei 2020 heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met de Ontwikkelvisie Legmeer en met het indienen van de aanvraag om financiële steun van het Rijk, de Woningbouwimpuls, in casu € 9,2 miljoen. In februari 2021 is deze steun door het Rijk toegekend en het bedrag is inmiddels naar de gemeente overgemaakt. Om de kosten en opbrengsten te beheersen zullen er in de loop der jaren meerdere grondexploitaties worden opgestart, deels facilitair en deels actief. Marktpartijen geven aan zo snel als mogelijk van start te willen gaan om binnen 10 jaar 2.150 woningen te realiseren. Wij sturen daarin via clusterontwikkeling.
Het plan wordt momenteel nader uitgewerkt, in afstemming met de partijen in het gebied. De gemeentelijke investering is totaal geraamd op € 17,5 miljoen, waarvan € 7,5 miljoen onderwijs/sport, € 3 miljoen projectenorganisatie voor de periode 2021-2024 en € 7 miljoen “onrendabele top” op de ruimtelijke ontwikkeling, vooral veroorzaakt door de verplaatsing van de gemeentewerf en het afvalbrengstation en het gekozen woningbouwprogramma. Na de planuitwerking en consultatie van de partijen in het gebied wordt de actuele grondexploitatie (actief en facilitair deel) voorgelegd ter besluitvorming, naar verwachting in 2022. Gedurende het project wordt rekening gehouden met een benodigde weerstandscapaciteit van € 9,5 miljoen . Dit is na verwerking in de actuele grondexploitatie van de gemeentelijke investering van € 17,5 miljoen en de bijdrage Woningimpuls van € 9,2 miljoen.
BTAZ
In de Raad van 10 november 2021 is de grondexploitatie BTAZ vastgesteld, inclusief kansen en risico paragraaf. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie BTAZ is destijds een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd. Voor de jaarrekening 2021 is de gemeentelijke grondexploitatie geactualiseerd. Ook de risico’s en kansen zijn geactualiseerd en is “opnieuw” een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd. De benodigde weerstandscapaciteit van de geactualiseerde grondexploitatie komt op € 8,7 miljoen uit.
Scheg
Een ander majeur project in de gemeente Amstelveen betreft de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Scheg voor circa 1.300 woningen, bestaande uit West, Midden en Oost. Planning is het eerste bestemmingsplan (deelgebied Scheg Oost) in 2022 vast te stellen en de ontwerpbestemmingsplannen voor de andere twee deelgebieden Scheg West en Scheg Midden in procedure te brengen. Bij het vaststellen van het eerste bestemmingsplan wordt ook de grondexploitatie voor het plangebied Scheg aan de raad aangeboden ter vaststelling. We houden op dit moment rekening met een benodigde weerstandscapaciteit van circa € 3,4 miljoen.
Conclusie grondexploitatie
Gelet op de aard en omvang van de grondexploitatieprojecten vinden wij een risicobuffer van € 25 miljoen reëel voor de projecten in de meerjaren prognose grondexploitaties inclusief Legmeer en BTAZ, maar nog exclusief de Scheg (besluitvorming 2022).
De risico-analyse betreft hier het duiden van mogelijke tegenvallers waarmee de gemeente te maken kan krijgen. In directe samenhang hiermee zijn van belang de beheersmaatregelen die de gemeente neemt om risico's te identificeren, het bevorderen van het risicobewustzijn, het vermijden van risico's en ten slotte beperken van schade ingeval risico's zich onverhoopt toch voordoen. De risicobuffer is geen aparte reservering “die op de plank ligt om te worden ingezet”.